4 Questions pour mieux comprendre l’achat d’un condo sur plan
28 mai 2024
Vous convoitez un nouveau projet d'habitation sur plan ? Le quartier vous plait et les maquettes sont à votre goût ? Voici comment bien vous préparer à ce processus d’achat particulier.
1. Combien d’unités le promoteur devra-t-il vendre avant d’obtenir du financement?
« Dans l’état actuel du marché, les institutions financières demandent qu’au moins 50 % des unités d’un projet de condominiums soient vendues avant d’accorder un prêt pour la construction », répond Ronald Panneton, vice-président du Groupe Alta-Socam. Et c’est là un minimum qui a tendance à grimper selon les facteurs de risques qu’évalue l’institution prêteuse.
Malgré leur enthousiasme et leur bonne volonté, certains promoteurs n’atteindront jamais ce seuil et devront renoncer à construire. [...] S’il ne peut pas construire, le promoteur devra remettre à l’acheteur sa mise de fonds. Acheter un condo qui n’est pas encore construit comporte donc une part de risques. Tant de choses peuvent survenir durant la construction!
2. Que contient le contrat préliminaire et à quoi l’acheteur s’engage-t-il en le signant?
« Le Code civil oblige promoteur et acheteur à signer un contrat préliminaire », indique Me Ginette Allard, notaire au cabinet De Grandpré Joli-Coeur. Il n’y a toutefois pas de modèle obligatoire. Certains promoteurs utiliseront la formule fournie par le plan de garantie auquel ils adhèrent, d’autres élaboreront leur propre contrat.
Le contrat préliminaire décrit l’unité que vous achetez, sa localisation dans l’immeuble, le prix de vente et la date de livraison, entre autres renseignements. « C’est une entente légale entre le promoteur qui s’engage à livrer ce qui est écrit dans le contrat et un consommateur qui s’engage à l’acheter », dit Ronald Panneton.
« Le contrat préliminaire doit obligatoirement contenir une clause de dédit de 10 jours, moyennant une pénalité maximale de 0,5 % du prix de vente », ajoute Me Allard. Au-delà de 10 jours, si le promoteur respecte les clauses du contrat et les délais, il ne sera plus possible pour l’acheteur de se désister.
Pour les immeubles d’au moins 10 unités, le promoteur doit aussi joindre la note d’information qui indique notamment les noms de l’architecte, de l’ingénieur, du constructeur et du promoteur, un plan d’ensemble du projet immobilier, un devis technique, un budget prévisionnel, la description des parties communes ainsi qu’une synthèse de la déclaration de propriété qui indique, entre autres éléments, les principales caractéristiques du projet (unique ou par phases, exclusivement résidentielle ou mixte), le nombre d’unités et un résumé des règlements qui régiront le ou les immeubles.
3. Quelle est la mise de fonds requise à la signature du contrat préliminaire et comment s’échelonneront les déboursés par la suite?
Le calcul du versement initial varie selon les promoteurs. Certains demanderont un montant fixe, d’autres un pourcentage du prix de vente. Par la suite, plusieurs promoteurs demanderont aussi d’autres versements qui s’échelonneront au fur et à mesure de la construction. Les modalités doivent être clairement inscrites au contrat préliminaire.
4. Par qui et comment les sommes remises au promoteur sont-elles protégées?
Lorsqu’il y a quatre unités superposées ou moins, le plan Garantie de construction résidentielle (GCR) est obligatoire et protège les acomptes jusqu’à 50 000 $. Pour les immeubles en hauteur, le promoteur est libre d’adhérer ou non à un plan de garantie. Il faut alors vérifier auprès des administrateurs de ce dernier l’étendue de la protection financière.
On peut également remettre les sommes versées à un notaire qui les gardera en fidéicommis. « C’est une formule que je recommande », dit Ronald Panneton. Le consommateur se protège ainsi contre tous les pépins qui peuvent survenir en cours de construction et affecter la santé financière de l’entreprise.
Plan de garantie et fidéicommis sont les deux seules façons de protéger les sommes que vous donnez en acompte. Acheter sur plan? Si l’occasion est bonne, saisissez-là, mais faites-le en prenant ces précautions.
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